居住用財産（以下マイホームとする）を2019年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合で、旧マイホームの譲渡損失があるときは、一定の要件を満たすことを条件に、当該譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

この特例を受けるための適用要件は、下記のとおりです。

（１）現に自分が住んでいる家屋を売却すること。または、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。

過去に住んでいた家屋や敷地等を売却した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（２）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で、日本国内にあるものの譲渡であること。

（３）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの3年間に、日本国内にある資産で、家屋の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（４）買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること。または供する見込みであること。

（５）買換資産を取得した年の12月31日（繰越控除の適用を受ける場合は、その控除する年の12月31日）において、買換資産の取得に係る償還期間10年以上の一定の者からの住宅借入金等の残高を有すること。

なお、以下の場合に該当するときは、特例の適用はできません。

（１）繰越控除が適用できない場合

・売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合
 売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については、繰越控除が適用できません。

・繰越控除を適用する年の12月31日において、買換えしたマイホームに係る償還期間10年以上の住宅借入金の残高がない場合

・合計所得金額が3,000万円を超える場合
 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合、その年分については繰越控除が適用できません。

（２）損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・売却したマイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

・マイホームを売却した年の前年及び前々年に下記の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・マイホームを売却した年、またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

・売却の年の前年以前3年内の年において生じた、他のマイホームの譲渡損失の金額について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合

なお、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例（「特定の居住用財産の買換えの特例」）について、前回の投稿で記載しました。今回はこの特例を受ける場合で、マイホームを売却した金額より、買い換えた金額の方が少ないときの譲渡所得の計算について、記載したいと思います。

マイホームの買換えの特例を受ける場合の譲渡所得の計算は、下記のとおりとなります。

1・売却した金額 ≦ 買い換えた金額の時
所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却をした年については譲渡所得がなかったものとされます。

2・売却した金額 > 買い換えた金額
その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います（下記参照）。
(1)　収入金額の計算　売却した金額－買い換えた金額
(2)　必要経費の計算　
(売却したマイホームの取得費＋譲渡費用)×((1)÷売却した金額)
(3)　譲渡所得の計算　　(1)－(2)

例えば、売却したマイホームの金額が5,000万円、買い換えたマイホームの金額が4,000万円、売却したマイホームの取得費が2,000万円、 売却のためにかかった費用が300万円の場合ですと次のような計算になります。

（1）収入金額の計算 売却した金額－買い換えた金額　
＝5,000万円－4,000万円＝1,000万円

（2）必要経費の計算 （売却したマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（1）÷売却した金額）
＝（2,000万円＋300万円）×（1,000万円÷5,000万円）＝460万円

（3）譲渡所得の計算 （1）－（2）＝1,000万円－460万円＝540万円

税率については、マイホームの買換えの特例の適用要件より、長期譲渡所得の税率が適用されます。

具体的には、所得税15.315％（復興特別所得税を含む）、住民税5％の税率となります。

なお、マイホームの買換えの特例を受けるための適用要件の詳細については、こちらのページをご確認ください。

特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。この特例を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却して、5,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、2,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、この特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

上記の例により説明します。 買い換えたマイホームを例えば将来6,000万円で売却した場合、売却価額6,000万円と購入価額5,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対してだけ課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に、特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた2,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた3,000万円が、譲渡益として課税されます。

次に「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるための適用要件ですが、下記のとおりです。
（１）居住用財産の譲渡であること（詳細についてはこちらをご確認ください）。

（２）売却した年、その前年及び前々年に下記の特例の適用を受けていないこと。
・マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを売却したときの軽減税率の特例
・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

（３）売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売却したマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

（４）売却価額が1億円以下であること。

（５）売却した人の居住期間が10年以上で、かつ、売却した年の1月1日において売却した家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。 なお、一時居住しなかった期間がある場合は、その期間を除きます。

（６）買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。

（７）マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に、マイホームを買い換えること。また、そのマイホームに一定期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
・売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年12月31日まで
・売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

（８）買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、一定の耐震基準を満たすものであること。

（９）買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。 　

ただし、この要件は、2018年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、2018年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用されます。 2018年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や、2018年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるためには、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、売買契約書などの定められた書類を添えて確定申告をすることが必要です。

居住用財産（マイホーム）を売却したときは、所有期間が長期か短期かに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。譲渡所得金額の計算は、下記の式のとおりです。
譲渡価額（収入金額）－（取得費　+　譲渡費用）－　3,000万円　＝　譲渡所得金額
譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は、その譲渡所得の金額が限度となります。

・この特例の対象となるのは、次のいずれかに該当する居住用財産を売却した場合です。

(1) 現に自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地や借地権を売却した場合。

(2) 過去に住んでいた家屋や敷地等を売却したケースでは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合。  

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(3) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合。

・次のような場合には、この特例を受けることはできません。

(1) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係である場合。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(2) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋を売却した場合 。

(3) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋を売却した場合。

(4) 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋を売却した場合。

(5) 売却した年の前年及び前々年にこの特例または居住用財産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けている場合。

  (6)  売却した年、その前年及び前々年に居住用財産の買換えや居住用財産の交換の特例の適用を受けている場合。

(7)  売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合。

・この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

確定申告書には「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用] 」を添付することが必要です。
 
なお、売買契約日の前日においてその居住用財産を売った人の住民票に記載されていた住所とその居住用財産の所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し、その他これらに類する書類で、その居住用財産を売った人がその居住用財産を居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出することが求められています。

土地建物等を譲渡したときの譲渡所得に対する税金は、給与所得や事業所得などの所得とは別に、計算することになっています(申告分離課税)。譲渡所得の金額は、土地建物等を譲渡した譲渡価額から、必要経費として取得費及び譲渡費用を差し引いた譲渡益より、特別控除などを控除して計算します。自分が住んでいる家屋やその敷地などの居住用財産の譲渡である場合は、一定の要件を満たせば、①3,000万円の特別控除、②買換え特例、③買換えの損失の繰越控除、④譲渡損失の繰越控除、⑤軽減税率などの特例の適用を受けることができ、譲渡所得にかかる税金を軽減することが可能となります。

居住用財産を譲渡した場合の各種の特例を適用するときの「居住用財産の譲渡」とは、下記のいずれかに該当するものをいいます。

・現在、自分が居住している家屋を譲渡するか、その家屋とともにその敷地や借地権を譲渡した場合。

・以前に居住していた家屋を譲渡するか、その家屋とともに敷地である土地等を譲渡した場合で、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合。

・現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合で、かつ次の2つの要件を全て満たす場合。

（1）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

（2）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

また、土地建物等の譲渡の相手方が、親子や夫婦など特別の関係がある人に対して譲渡した場合は、特例の適用対象になりません。特別の関係には、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後に当該家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

①3,000万円の特別控除、②買換え特例、③買換えの損失の繰越控除、④譲渡損失の繰越控除、⑤軽減税率などの特例の適用要件などは、次回以降に説明していく予定です。

土地建物等を売却したときの譲渡所得に対する税金は、給与所得や事業所得などの所得とは別に、計算することになっています(申告分離課税)。譲渡所得の金額は、土地建物等を売却した譲渡価額から、必要経費として取得費及び譲渡費用を差し引いた譲渡益より、特別控除などを控除して計算します。計算式で表すと下記のようになります。
譲渡価額 ―（取得費 + 譲渡費用）― 特別控除 = 譲渡所得金額

取得費とは、売却した土地建物等を取得したときの購入代金や購入手数料などに、取得後に支出した改良費、設備費などを合計した金額をいいます。建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

なお、土地建物等の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ない場合は、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

また、相続財産を一定期間内に譲渡した場合は、譲渡資産にかかる相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例が設けられています。

譲渡費用とは、土地建物等を売却するために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

通常の譲渡の場合は、特別控除がありませんが、一定の要件を満たす譲渡（マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など）については、特例の適用を受けることで譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。

土地建物等を売却したときの譲渡所得は、その所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

所有期間とは、土地建物等の取得の日から譲渡の日までの所有していた期間をいいます。取得日および譲渡日は、原則として、資産の引渡しがあった日をいいますが、売買契約等の効力発生日（新築マンションや請負の注文住宅などを除く）とすることが認められています。なお、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得日が引き継がれます。

税務上の所有期間は、取得日の翌日から起算して、譲渡年の1月1日時点で判定するため、実際の所有期間と異なる場合がありますので注意が必要です。平成30年中の譲渡の場合、平成24年12月31日以前に取得したものは長期譲渡所得になり、平成25年1月1日以後に取得したものは短期譲渡所得となります。

税額は、譲渡所得金額に税率を乗じて計算しますが、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、下記のとおり税率が異なります。

	所得税	住民税
短期譲渡所得	30％	９％
長期譲渡所得	15％	5％

（注）所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が加算されます

なお、所有期間10年超のマイホームを売却した場合などの一定の要件を満たす譲渡には、軽減税率が設けられています。

地震や台風などの災害により被害を受けられた皆様方には、心からお見舞い申し上げます。地震、火災、風水害などの災害によって、住宅や家財などに損害を受けたときは、（1）確定申告で 所得税法に定める雑損控除の方法、（2）災害減免法に定める所得税の軽減免除による方法のいずれか有利な方法を選ぶことによって、所得税の全部又は一部を軽減することができます。前回は、雑損控除について説明をさせていただきましたので、今回は、災害減免法による所得税の軽減免除について説明させていただきます。

（災害減免法による所得税の軽減免除）
災害によって受けた住宅や家財の損害金額が、その時価の2分の1以上で、かつ、災害にあった年の所得金額の合計額が1,000万円以下のときにおいて、その災害による損失額について雑損控除を受けない場合は、災害減免法によりその年の所得税が軽減されるか又は免除されます。

・災害減免法による所得税の軽減免除の対象となる資産の要件は次のとおりです。

1・ 資産の所有者が（1）納税者、（2）納税者と生計を一にする配偶者やその他の親族で、その年の総所得金額等が38万円以下の方のいずれかであること

2・住宅及び家財で、災害によって受けた損害金額が住宅又は家財の価額の２分の１以上であること

住宅とは、自己または扶養親族が常時起居する家屋であり、別荘は対象外となります。また、その家屋に付随する倉庫や物置等も対象となります。家財とは、日常生活に通常必要な家具、什器、衣服、書籍等の家庭用動産であり、書画、骨とう、娯楽品等は対象外となります。
住宅や家財の損害金額は、保険金や損害賠償金などにより補てんされる金額を除いた金額となります。

・所得税の軽減額は次のとおりです。

その年分の所得金額	所得税及び復興特別所得税の軽減額
500万円以下	全額免除
500万円超　750万円以下	2分の1の軽減
750万円超　1,000万円以下	4分の1の軽減

・適用を受けるための手続き
災害減免法による所得税の軽減免除の適用を受けるためには、確定申告書等に適用を受ける旨、被害の状況及び損害金額を記載して、納税地の所轄税務署長に確定申告書等を提出することが必要です。確定申告書等に記載する損害金額は、保険金や損害賠償金などにより補てんされる金額を除いた金額となります。

なお、災害減免法による所得税の軽減免除には、繰越控除の制度はありませんので、減免を受けた年の翌年分以降は、減免を受けることはできません。