居住用財産（以下マイホームとする）を2019年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合で、旧マイホームの譲渡損失があるときは、一定の要件を満たすことを条件に、当該譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

この特例を受けるための適用要件は、下記のとおりです。

（１）現に自分が住んでいる家屋を売却すること。または、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。

過去に住んでいた家屋や敷地等を売却した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（２）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で、日本国内にあるものの譲渡であること。

（３）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの3年間に、日本国内にある資産で、家屋の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（４）買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること。または供する見込みであること。

（５）買換資産を取得した年の12月31日（繰越控除の適用を受ける場合は、その控除する年の12月31日）において、買換資産の取得に係る償還期間10年以上の一定の者からの住宅借入金等の残高を有すること。

なお、以下の場合に該当するときは、特例の適用はできません。

（１）繰越控除が適用できない場合

・売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合
 売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については、繰越控除が適用できません。

・繰越控除を適用する年の12月31日において、買換えしたマイホームに係る償還期間10年以上の住宅借入金の残高がない場合

・合計所得金額が3,000万円を超える場合
 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合、その年分については繰越控除が適用できません。

（２）損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・売却したマイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

・マイホームを売却した年の前年及び前々年に下記の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・マイホームを売却した年、またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

・売却の年の前年以前3年内の年において生じた、他のマイホームの譲渡損失の金額について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合

なお、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。