特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例（「特定の居住用財産の買換えの特例」）について、前回の投稿で記載しました。今回はこの特例を受ける場合で、マイホームを売却した金額より、買い換えた金額の方が少ないときの譲渡所得の計算について、記載したいと思います。
マイホームの買換えの特例を受ける場合の譲渡所得の計算は、下記のとおりとなります。
1・売却した金額 ≦ 買い換えた金額の時
所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却をした年については譲渡所得がなかったものとされます。
2・売却した金額 > 買い換えた金額
その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います（下記参照）。
(1) 収入金額の計算 売却した金額－買い換えた金額
(2) 必要経費の計算
(売却したマイホームの取得費＋譲渡費用)×((1)÷売却した金額)
(3) 譲渡所得の計算 (1)－(2)
例えば、売却したマイホームの金額が5,000万円、買い換えたマイホームの金額が4,000万円、売却したマイホームの取得費が2,000万円、 売却のためにかかった費用が300万円の場合ですと次のような計算になります。
（1）収入金額の計算 売却した金額－買い換えた金額
＝5,000万円－4,000万円＝1,000万円
（2）必要経費の計算 （売却したマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（1）÷売却した金額）
＝（2,000万円＋300万円）×（1,000万円÷5,000万円）＝460万円
（3）譲渡所得の計算 （1）－（2）＝1,000万円－460万円＝540万円
税率については、マイホームの買換えの特例の適用要件より、長期譲渡所得の税率が適用されます。
具体的には、所得税15.315％（復興特別所得税を含む）、住民税5％の税率となります。
なお、マイホームの買換えの特例を受けるための適用要件の詳細については、こちらのページをご確認ください。
