平成30年度税制改正により、「電子情報処理組織による申告の特例」が創設され、資本金の額が1億円を超える法人など一定の法人が行う法人税等の申告は、令和2年4月1日以後開始する事業年度(課税期間)から電子申告（e-Tax）により提出しなければならないこととされました。

電子申告の義務化の対象となる税目は、次のとおりです 。
（1）法人税及び地方法人税
（2）消費税及び地方消費税
上記の国税以外に、地方税の法人住民税及び法人事業税についても電子申告が義務化されます。

電子申告の義務化の対象となる法人は、次のとおりです。
（1）法人税及び地方法人税の場合
内国法人のうち、
・　事業年度開始の時において資本金の額又は出資金の額が1 億円を超える法人
・　相互会社、投資法人及び特定目的会社
（2）消費税及び地方消費税の場合
（1）に掲げる法人に加え、国及び地方公共団体

内国法人には、公共法人(消費税及び地方消費税のみ)・公益法人等・協同組合等を含みます。なお、人格のない社団等及び外国法人は、資本金の額又は出資金の額の有無にかかわらず電子申告の義務化対象法人には含まれません。

電子申告の義務化の適用時期、届出書の提出は、次のとおりです。
電子申告の義務化は、「令和2年4月1日以後開始する事業年度(課税期間)」から適用されることとなります。

適用日(令和2年4月1日)以後、電子申告の義務化の対象となる法人は、納税地の所轄税務署長に対し，適用開始事業年度等を記載した届出書（「e-Taxによる申告の特例に係る届出書」）を提出することが必要とされています。当該届出書については、既に申告書をe-Taxにより提出している場合でも提出する必要がありますのでご注意ください。

当該届出書の提出期限は、令和2年3月31日以前に設立された法人で、令和2年4月1日以後最初に開始する事業年度において義務化対象法人となる場合は、当該事業年度開始の日以後1か月以内となります。

電子申告の義務化の対象となる手続は、次のとおりです。
電子申告の義務化は、確定申告書、中間(予定)申告書、仮決算の中間申告書、修正申告書及び還付申告書の提出が対象です。

電子申告の義務化の対象となる書類は、次のとおりです。
電子申告の義務化の対象となる書類には、申告書だけではなく、法人税法等において申告書に添付すべきこととされている書類とされています。
したがって、法人税における財務諸表、勘定科目内訳明細書又は租税特別措置の適用に必要な書類や消費税の申告書付表などのいわゆる「添付書類」も含まれており、申告書と併せてe-Taxにより提出する必要があります。

電子申告の義務化は、申告方法をe-Taxに限定するもので、書面による申告書の提出は認められず、以下のような取り扱いとなるので注意が必要です。
・電子申告の義務化の対象となる法人が、e-Taxにより法定申告期限までに申告書を提出せず、書面により提出した場合、その申告書は無効なものとして取り扱われることとなり、無申告加算税の対象となります。

・法定申告期限までに書面により申告書を提出した後、法定申告期限後にe-Taxにより提出した場合でも同様です。

・２期連続で法定申告期限内にe-Taxによる申告がない場合は、青色申告の承認の取消対象となります。

なお、電子申告の義務化は、申告方法をe-Taxに限定するものであり、送信者までを限定するものではありません。したがって、電子申告の義務化対象法人であっても、税理士がe-Taxにより代理送信することは可能です。ただし、税理士に税務書類の作成を委嘱せずに、電子申告の代理送信のみを委嘱することは認められませんのでご注意ください。

2019年12月31日までに住宅ローンのある居住用財産（マイホーム）を売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。損益通算の限度額は、マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から、譲渡資産の売却価額を差し引いた残りの金額となります。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
上記の特例（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。

この特例を受けるための適用要件は、下記のとおりです。

（１）現に自分が住んでいる家屋を売却すること。
または、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。

過去に住んでいた家屋や敷地等を売却した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（２）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで、日本国内にあるものの譲渡であること。

（３）譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

（４）マイホームの譲渡価額が上記（３）の住宅ローンの残高を下回っていること。

なお、以下の場合に該当するときは、特例の適用はできません。

（１）繰越控除が適用できない場合

・合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合、その年分については繰越控除が適用できません。

（２）損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・売却したマイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

・マイホームを売却した年の前年及び前々年に下記の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・マイホームを売却した年、またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

・マイホームを売却の年の前年以前3年内の年において生じた、他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合

なお、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

居住用財産（以下マイホームとする）を2019年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合で、旧マイホームの譲渡損失があるときは、一定の要件を満たすことを条件に、当該譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

この特例を受けるための適用要件は、下記のとおりです。

（１）現に自分が住んでいる家屋を売却すること。または、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。

過去に住んでいた家屋や敷地等を売却した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（２）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で、日本国内にあるものの譲渡であること。

（３）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの3年間に、日本国内にある資産で、家屋の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（４）買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること。または供する見込みであること。

（５）買換資産を取得した年の12月31日（繰越控除の適用を受ける場合は、その控除する年の12月31日）において、買換資産の取得に係る償還期間10年以上の一定の者からの住宅借入金等の残高を有すること。

なお、以下の場合に該当するときは、特例の適用はできません。

（１）繰越控除が適用できない場合

・売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合
 売却したマイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については、繰越控除が適用できません。

・繰越控除を適用する年の12月31日において、買換えしたマイホームに係る償還期間10年以上の住宅借入金の残高がない場合

・合計所得金額が3,000万円を超える場合
 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合、その年分については繰越控除が適用できません。

（２）損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・売却したマイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

・マイホームを売却した年の前年及び前々年に下記の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・マイホームを売却した年、またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

・売却の年の前年以前3年内の年において生じた、他のマイホームの譲渡損失の金額について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合

なお、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例（「特定の居住用財産の買換えの特例」）について、前回の投稿で記載しました。今回はこの特例を受ける場合で、マイホームを売却した金額より、買い換えた金額の方が少ないときの譲渡所得の計算について、記載したいと思います。

マイホームの買換えの特例を受ける場合の譲渡所得の計算は、下記のとおりとなります。

1・売却した金額 ≦ 買い換えた金額の時
所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却をした年については譲渡所得がなかったものとされます。

2・売却した金額 > 買い換えた金額
その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います（下記参照）。
(1)　収入金額の計算　売却した金額－買い換えた金額
(2)　必要経費の計算　
(売却したマイホームの取得費＋譲渡費用)×((1)÷売却した金額)
(3)　譲渡所得の計算　　(1)－(2)

例えば、売却したマイホームの金額が5,000万円、買い換えたマイホームの金額が4,000万円、売却したマイホームの取得費が2,000万円、 売却のためにかかった費用が300万円の場合ですと次のような計算になります。

（1）収入金額の計算 売却した金額－買い換えた金額　
＝5,000万円－4,000万円＝1,000万円

（2）必要経費の計算 （売却したマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（1）÷売却した金額）
＝（2,000万円＋300万円）×（1,000万円÷5,000万円）＝460万円

（3）譲渡所得の計算 （1）－（2）＝1,000万円－460万円＝540万円

税率については、マイホームの買換えの特例の適用要件より、長期譲渡所得の税率が適用されます。

具体的には、所得税15.315％（復興特別所得税を含む）、住民税5％の税率となります。

なお、マイホームの買換えの特例を受けるための適用要件の詳細については、こちらのページをご確認ください。

特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。この特例を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却して、5,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、2,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、この特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

上記の例により説明します。 買い換えたマイホームを例えば将来6,000万円で売却した場合、売却価額6,000万円と購入価額5,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対してだけ課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に、特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた2,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた3,000万円が、譲渡益として課税されます。

次に「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるための適用要件ですが、下記のとおりです。
（１）居住用財産の譲渡であること（詳細についてはこちらをご確認ください）。

（２）売却した年、その前年及び前々年に下記の特例の適用を受けていないこと。
・マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを売却したときの軽減税率の特例
・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

（３）売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売却したマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

（４）売却価額が1億円以下であること。

（５）売却した人の居住期間が10年以上で、かつ、売却した年の1月1日において売却した家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。 なお、一時居住しなかった期間がある場合は、その期間を除きます。

（６）買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。

（７）マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に、マイホームを買い換えること。また、そのマイホームに一定期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
・売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年12月31日まで
・売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

（８）買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、一定の耐震基準を満たすものであること。

（９）買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。 　

ただし、この要件は、2018年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、2018年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用されます。 2018年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や、2018年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるためには、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、売買契約書などの定められた書類を添えて確定申告をすることが必要です。

居住用財産（マイホーム）を売却したときは、所有期間が長期か短期かに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。譲渡所得金額の計算は、下記の式のとおりです。
譲渡価額（収入金額）－（取得費　+　譲渡費用）－　3,000万円　＝　譲渡所得金額
譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は、その譲渡所得の金額が限度となります。

・この特例の対象となるのは、次のいずれかに該当する居住用財産を売却した場合です。

(1) 現に自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地や借地権を売却した場合。

(2) 過去に住んでいた家屋や敷地等を売却したケースでは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合。  

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(3) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合。

・次のような場合には、この特例を受けることはできません。

(1) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係である場合。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(2) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋を売却した場合 。

(3) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋を売却した場合。

(4) 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋を売却した場合。

(5) 売却した年の前年及び前々年にこの特例または居住用財産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けている場合。

  (6)  売却した年、その前年及び前々年に居住用財産の買換えや居住用財産の交換の特例の適用を受けている場合。

(7)  売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合。

・この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

確定申告書には「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用] 」を添付することが必要です。
 
なお、売買契約日の前日においてその居住用財産を売った人の住民票に記載されていた住所とその居住用財産の所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し、その他これらに類する書類で、その居住用財産を売った人がその居住用財産を居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出することが求められています。

土地建物等を譲渡したときの譲渡所得に対する税金は、給与所得や事業所得などの所得とは別に、計算することになっています(申告分離課税)。譲渡所得の金額は、土地建物等を譲渡した譲渡価額から、必要経費として取得費及び譲渡費用を差し引いた譲渡益より、特別控除などを控除して計算します。自分が住んでいる家屋やその敷地などの居住用財産の譲渡である場合は、一定の要件を満たせば、①3,000万円の特別控除、②買換え特例、③買換えの損失の繰越控除、④譲渡損失の繰越控除、⑤軽減税率などの特例の適用を受けることができ、譲渡所得にかかる税金を軽減することが可能となります。

居住用財産を譲渡した場合の各種の特例を適用するときの「居住用財産の譲渡」とは、下記のいずれかに該当するものをいいます。

・現在、自分が居住している家屋を譲渡するか、その家屋とともにその敷地や借地権を譲渡した場合。

・以前に居住していた家屋を譲渡するか、その家屋とともに敷地である土地等を譲渡した場合で、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合。

・現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合で、かつ次の2つの要件を全て満たす場合。

（1）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

（2）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

また、土地建物等の譲渡の相手方が、親子や夫婦など特別の関係がある人に対して譲渡した場合は、特例の適用対象になりません。特別の関係には、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後に当該家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

①3,000万円の特別控除、②買換え特例、③買換えの損失の繰越控除、④譲渡損失の繰越控除、⑤軽減税率などの特例の適用要件などは、次回以降に説明していく予定です。