特定の居住用財産(以下マイホームとします)を、2019年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。この特例を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却して、5,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、2,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、この特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

上記の例により説明します。 買い換えたマイホームを例えば将来6,000万円で売却した場合、売却価額6,000万円と購入価額5,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対してだけ課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に、特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた2,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた3,000万円が、譲渡益として課税されます。

次に「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるための適用要件ですが、下記のとおりです。
（１）居住用財産の譲渡であること（詳細についてはこちらをご確認ください）。

（２）売却した年、その前年及び前々年に下記の特例の適用を受けていないこと。
・マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを売却したときの軽減税率の特例
・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

（３）売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売却したマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

（４）売却価額が1億円以下であること。

（５）売却した人の居住期間が10年以上で、かつ、売却した年の1月1日において売却した家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。 なお、一時居住しなかった期間がある場合は、その期間を除きます。

（６）買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。

（７）マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に、マイホームを買い換えること。また、そのマイホームに一定期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
・売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年12月31日まで
・売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

（８）買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、一定の耐震基準を満たすものであること。

（９）買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。 　

ただし、この要件は、2018年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、2018年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用されます。 2018年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や、2018年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるためには、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、売買契約書などの定められた書類を添えて確定申告をすることが必要です。